Gerichtspraxis News

Hier finden Sie periodisch die aktuellsten mietrechtlichen Gerichtsurteile verschiedener Instanzen (Quelle: Mietrechtspraxis).

Anfechtung Anfangsmietzins
Ficht der Mieter den Anfangsmietzins als missbräuchlich an, trägt er die Beweislast für den übersetzten Ertrag, den der Vermieter aus der Mietsache erzielt. Der Vermieter hat eine Mitwirkungspflicht. Er muss alle in seinem Besitz befindlichen Unterlagen vorlegen. Bei Verletzung dieser Mitwirkungspflicht wird die Missbräuchlichkeit des Mietzinses vermutet. Der Richter kann auf die Vorbringen des Mieters abstellen, muss aber deren Plausibilität anhand der verfügbaren Unterlagen überprüfen. Bleiben die Unterlagen ohne Verschulden des Vermieters lückenhaft, kann daraus nichts abgeleitet werden.

Mangelnde Zuständigkeit des Handelsgerichts
Die Frage, ob eine echte oder unechte Option zur Fortsetzung des Mietverhältnisses vorliegt, wird vom Begriff des Kündigungsschutzes im Sinne der ZPO-Vorschriften über das vereinfachte Verfahren erfasst. Von der Antwort hängt ab, ob der Mietvertrag gültig beendet ist oder Dank der Ausübung einer echten Option weiterbesteht. Für Verfahren mit diesem Streitgegenstand ist stets das vereinfachte Verfahren vorgeschrieben. Das Handelsgericht ist aus diesem Grund nie zuständig.

Formungültiger Anfangsmietzins
Fehlt die obligatorische Formularanzeige, ist der Anfangsmietzins ungültig. Der Mieter kann innert einem Jahr seit Entdeckung der Formungültigkeit die richterliche Festsetzung des Anfangsmietzinses sowie die Rückforderung von allenfalls zu viel bezahltem Mietzins einklagen. Er handelt nicht rechtsmissbräuchlich, wenn er den ungültigen Mietzins über einen längeren Zeitraum hinweg klaglos bezahlt hat, denn es wird vermutet, dass er die Formungültigkeit nicht kannte. Daher beginnt auch der Fristenlauf für die Klagen erst mit der tatsächlichen Kenntnis des Formmangels. Ein früherer gerichtlicher Vergleich über die Mietzinsherabsetzung zur Weitergabe des gesunkenen Referenzzinssatzes steht dem Eintreten auf die Klagen nicht entgegen, denn der so rechtskräftig erledigte Streitgegenstand betraf einen anderen Sachverhalt.

Überhitzte Wohnung
Die Normaltemperatur für eine Wohnung liegt bei 20-21 Grad bzw. bei 19-20 Grad bei Minergie Standard. Bei einer Abweichung von 3-5 Grad liegt ein Mangel vor, der eine Mietzinsreduktion rechtfertigt.

Hinterlegung des Mietzinses. Vorsorgliche Massnahmen. Herausgabe der hinterlegten Mietzinse während des laufenden Verfahrens
Hinterlegte Mietzinse können dem Vermieter während des laufenden Verfahrens über vorsorgliche Massnahmen ganz oder teilweise freigegeben werden. Die Voraussetzungen richten sich nach Art. 261 ZPO. Der Vermieter hat daher nicht nur eine günstige Hauptsachenprognose, d.h. die Verletzung oder Gefährdung eines bestehenden Anspruchs glaubhaft zu machen, sondern auch die Dringlichkeit der Freigabe und einen drohenden, nicht leicht wiedergutzumachenden Nachteil.

Kündigungsschutz der einzelnen Erben
Der Kündigungsschutz ist ein sozialer Schutz, der jedem Mieter zusteht, der das Mietobjekt benutzt. In einer Erbengemeinschaft kann daher jedes Mitglied für sich allein den Kündigungsschutz anrufen. Weil die Erben eine notwendige Streitgenossenschaft bilden, müssen die Miterben in den Prozess einbezogen werden. Die Klage richtet sich daher gegen den Vermieter und alle Miterben.

Schlichtungsbehörde – Nichteintretensentscheid
In den Verfahren ohne Entscheidkompetenz kann die Schlichtungsbehörde nur die Prozessvoraussetzungen prüfen, die für die Gültigkeit der Klagebewilligung von Bedeutung sind (z. B. örtliche und sachliche Zuständigkeit, Partei- oder Prozessfähigkeit), nicht dagegen die Voraussetzungen, die sich aus der Klage selbst ergeben (z. B. verpasste Anfechtungsfrist, fehlende Aktiv- oder Passivlegitimation). Einen Nichteintretensentscheid kann sie nur in Verfahren mit Entscheidkompetenz fällen und auch hier nur wenn der Fall klar ist. Sonst aber ist sie nicht befugt, auf Nichteintreten zu entscheiden.

Konkurs eines Mitmieters
Fällt ein einziger der solidarisch haftenden Mitmieter in Konkurs, so kann der Vermieter nur dann eine Sicherheit nach Art. 266h OR verlangen, wenn er nachweist, dass seine Mietzinsforderung konkret gefährdet ist. Als angemessen nach Art. 266h OR wird eine Frist von einer bis zwei, seltener von einer bis drei Wochen betrachtet.